Cách hạch toán tính giá thành bất động sản TK 155

Tính giá thành bất động sản | Tài khoản 155 phản ánh giá trị hiện có cùng tình hình biến động của thành phẩm (bất động sản) của doanh nghiệp đã kết thúc quá trình xây dựng, được kiểm nghiệm phù hợp các tiêu chuẩn kỹ thuật, nhập kho.

Cách tính giá thành bất động sản TK 155

Tiếp tục về nội dung hướng dẫn cách tính giá thành bất động sản tài khoản 155 (thành phẩm) theo Điều 28 Thông tư số 200/2014/TT-BTC, ngay dưới viết này, chúng tôi sẽ đề cập đến kết cấu và nội dung phản ánh TK 155 cùng phương pháp kế toán cho các giao dịch kinh tế chủ yếu cho các doanh nghiệp kế toán BĐS tồn kho kê khai thường xuyên.

1. Kết cấu phản ánh TK 155

2. Hướng dẫn nội dung TK 155 (thành phẩm) 

Theo hướng dẫn Tài khoản 155 – Thành phẩm gồm có 2 tài khoản cấp 2:

– Tài khoản 1551 (Thành phẩm nhập kho): Tài khoản này phản ánh trị giá hiện có cùng tình hình biến động các loại thành phẩm đã được nhập kho (trừ thành phẩm  bất động sản).

– Tài khoản 1557 (Thành phẩm bất động sản): Tài khoản này phản ánh giá trị hiện có cùng tình hình biến động thành phẩm là bất động sản của các doanh nghiệp. Thành phẩm bất động sản bào gồm: Quyền sử dụng nhà, đất hoặc nhà, quyền sử dụng đất; các cơ sở hạ tầng được doanh nghiệp đầu tư và xây dựng với mục đích bán trong các kỳ hoạt động kinh doanh bình thường.

3. Phương pháp kế toán một số giao dịch kinh tế chủ yếu đối với công ty BĐS theo phương pháp kê khai thường xuyên 

• Nhập kho thành phẩm do chính doanh nghiệp sản xuất hoặc thuê đơn vị ngoài gia công ghi:

Nợ TK 155 – Thành phẩm.

Có TK 154 – Các chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

• Xuất kho các thành phẩm bán cho khách hàng, kế toán sẽ phản ánh giá vốn của mỗi thành phẩm được xuất bán ghi:

– Đối với các thành phẩm không phải là thành phẩm bất động sản.

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán.

Có TK 155 – Thành phẩm.

– Đối với thành phẩm là bất động sản (với các công trình của doanh nghiệp là chủ đầu tư)

+ Giá gốc của thành phẩm bất động sản sẽ bao gồm tất cả các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư và xây dựng bất động sản (bao gồm cả các chi phí xây dựng cơ sở hạn tầng, chi phí đầu tư gắn liền với thành phẩm bất động sản) để đưa các bất động sản chuyển vào trạng thái sẵn sàng bán.

+ Các chi phí liên quan trực tiếp tới đầu tư và xây dựng các bất động sản cần phải đảm bảo đó là các chi phí đã phát sinh thực tế, các chi phí đã có đầy đủ biên bản nghiệm thu về khối lượng.

+ Trường hợp các doanh nghiệp chưa tập hợp đầy đủ các chứng từ, hồ sơ về các khoản chi phí liên có quan trực tiếp trong việc đầu tư và xây dựng bất động sản nhưng đã có phát sinh doanh thu do bán bất động sản, doanh nghiệp sẽ được ứng trước một phần chi phí để tạm tính trước giá vốn hàng bán.

Khi hồ sơ, chứng từ  được tập hợp đủ hoặc khi các bất động sản đã hoàn thành toàn bộ, bên phía doanh nghiệp phải quyết toán phần chi phí đã được ứng trước vào giá vốn hàng bán. Khoản chênh lệch giữa chi phí đã trích trước cao hơn chi phí phát sinh thực tế sẽ  được điều chỉnh để giảm giá vốn hàng bán trong kỳ thực hiện quyết toán.

+ Khi trích trước chi phí để thực hiện tạm tính giá vốn thành phẩm là bất động sản kế toán cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Phía doanh nghiệp chỉ được ứng trước vào giá vốn hàng bán với các khoản chi phí đã có ở trong dự toán đầu tư và xây dựng nhưng chưa có đầy đủ hồ sơ, tài liệu để thực hiện nghiệm thu về khối lượng và phải thuyết minh được chi tiết về lý do cùng nội dung chi phí ứng trước cho mỗi một hạng mục công trình trong kỳ.

• Doanh nghiệp sẽ chỉ được ứng trước chi phí để thực hiện tạm tính giá vốn hàng bán cho thành phẩm bất động sản đã được hoàn thành, thành phẩm được xác định là đã bán trong kỳ và có đủ tiêu chuẩn ghi nhận các doanh thu theo đúng quy định tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC.

• Số chi phí ứng trước sẽ được tạm tính và số chi phí phát sinh thực tế được ghi nhận vào mục giá vốn hàng bán sẽ phải đảm bảo định mức tương ứng với giá vốn được tính theo tổng chi phí trong dự toán của một phần bất động sản đã  được xác định là đã bán ( xác định theo diện tích).

XEM THÊM:

Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản từ 14/4/2023

Cách hạch toán bất động sản đầu tư Tài khoản 217 theo TT 133

4. Ví dụ tính giá thành bất động sản TK 155 

Nếu công ty BĐS là chủ đầu tư có những dự án xây dựng chung cư thì quy trình hạch toán kế toán bất động sản là: không tập hợp chi phí vào TK 241 => tính giá thành bình thường vào TK 154

Quyền sử dụng đất + Cơ sở hạ tầng trên đất

GIAI ĐOẠN 1: Chi phí khảo sát, Chi phí đo đạc, thiết kê, Chi phí đền bù… => Chi phí A: 3 tỷ

Ví dụ: tiền lương của ban quản lý dự án, tiền lương cho thiết kế, đo đạc, chi phí thiết kế, đền bù…

GIAI ĐOẠN 2: Chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp, thi công hạ tầng -> Chi phí B: 5 tỷ

GĐ 1 + GĐ 2 = CP A + CP B = 3 tỷ + 5 tỷ = 8 tỷ

 Sau khi hoàn thành 2 giai đoạn, công ty sẽ có quyết định duyệt quy hoạch (1/500) => sẽ được cấp sổ đỏ theo bản đồ phân lô => Bao nhiêu lô đất (Mỗi lô đất bao nhiêu m2).

* Xác định chi phí hình thành lên quyền sử dụng đất:

– Căn cứ vào quyết định duyệt quy hoạch: 4000m => sổ đỏ theo bản đồ phân lô

=> Đất thổ cư (đất ghi trong sổ đỏ): 2000m

=> Đất cho giao thông và công trình công cộng: 2000m

♦ Xác định giá thành của quyền sử dụng đất: 8 tỷ/ 2000m = 4 triệu /m

♦ Nhập kho số lô đất đã cắt theo quy hoạch: 20 lô đất (1 lô = 100m)

Nợ TK 155: 20 lô đất (Giá vốn: 1 lô đất = 100 * 4 triệu = 400 triệu)

GIAI ĐOẠN 3:

+ Xây lô nào thì tính tập hợp chi phí cho lô đó, mỗi lô là 1 công trình => tập hợp chi phí vào TK đầu 6xx => TK 154

=> Sau khi xây dựng xong, nhập kho được 20 SPDD là 20 căn nhà.

=> Thành phẩm: 20 lô đất và 20 căn nhà

♦ Được cấp sổ hồng => nhập kho thành phẩm (kết chuyển TK 154 => TK 155)

Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào về nghiệp vụ kế toán cần tháo gỡ MỜI BẠN THAM GIA ĐẶT CÂU HỎI để giải đáp NGAY LẬP TỨC bởi đội ngũ kế toán trưởng tại Group CỘNG ĐỒNG LÀM KẾ TOÁN: https://www.facebook.com/groups/congdonglamketoan

Nếu bạn băn khoăn về cách tính giá thành BĐS thì trên đây là hướng dẫn cách tính giá thành bất động sản thành phẩm chi tiết tài khoản 155 theo điều số 28 thông tư 200/2014/TT của bộ tài chính. Hy vọng với những nội dung chúng tôi đưa đến trên đây sẽ hữu ích với các bạn.