Các loại phí thuế khi mua chung cư | Hiện nay việc kinh doanh bất động sản hay mua đất, nhà ở, chung cư cũng rất là đang thịnh hành. Hầu như ai cũng có nhu cầu như thế này. Tuy nhiên không phải ai cũng biết các thủ tục hay cách tính thuế để nộp cho nhà nước. Bài viết này Kế Toán Việt Hưng sẽ hướng dẫn cho các bạn các loại phí thuế khi mua chung cư và cách tính.
Khi mua bán chung cư thì có 3 khoản thuế, phí phải nộp. Đó là:
– Thuế Thu nhập cá nhân
– Lệ phí trước bạ
– Phí thẩm định hồ sơ
Các loại phí thuế khi mua chung cư – cách tính chi tiết 2022
1. Thuế thu nhập cá nhân
Đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân trong việc chuyển nhượng sở hữu bất động sản: Người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở (người bán).
Thu nhập chịu thuế từ việc mua bán bất động sản được tính theo giá chuyển nhượng bất động sản đó qua từng lần chuyển nhượng. Không bao gồm các chi phí liên quan.
Đối với trường hợp hai bên không xác định được giá trị chuyển nhượng và các chi phí liên quan thì thu nhập chịu thuế sẽ được xác định là giá chuyển nhượng của tài sản và hợp đồng có hiệu lực ngay tại thời điểm chuyển nhượng.
Cách xác định thuế TNCN:
Trường hợp 1: Xác định được giá bán, giá mua( giá chuyển nhượng)
Thuế TNCN = 25% x (giá bán – giá mua).
Trường hợp 2: hai bên không xác định được giá trị chuyển nhượng và các chi phí liên quan
Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng.
Xác định thời điểm tính thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản được chia ra 2 trường hợp như sau:
– Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận là bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận là bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Tuỳ nhiên trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Theo thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 80/2021/TT-BTC, hồ sơ Khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN bao gồm các nội dung sau:
– Thông tin người chuyển nhượng
– Thông tin người nhận chuyển nhượng
– Loại bất động sản chuyển nhượng
– Đặc điểm bất động sản chuyển nhượng
– Thu thập từ chuyển nhượng bất động sản.
Mẫu tờ khai 03/BĐS/TT-BTC và kê khai theo ví dụ bên dưới.
2. Lệ phí trước bạ
Đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ là người nhận chuyển nhượng bất động sản( Bên mua).
Xác định lệ phí trước bạ cũng được chia làm 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Giá nhà chung cư, bất động sản tại hợp đồng mua bán chung cư CAO HƠN so với giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá chuyển nhượng tại hợp đồng
Trường hợp 2: Giá nhà chung cư, bất động sản tại hợp đồng mua bán chung cư THẤP HƠN hoặc BẰNG so với giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước
Trong đó, để xác định giá tính lệ phí trước bạ theo giá nhà nước thì được xác đinh như sau:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư đã hoàn thành:
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại (nếu là chung cư cũ)
Theo quyết định 3023/QĐ-UBND ngày 18/6/2018 của UBND thành phố Hà Nội quy định về giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ % chất lượng còn lại như sau:
– Giá tính lệ phí trước bạ:
|
STT |
Nhà chung cư |
Giá 01 m2 nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ |
Ghi chú |
|
1 |
Số tầng ≤ 5 |
8.507.000 |
Giá 01m2 sàn nhà làm cơ sở tính lệ phí trước bạ đã áp dụng hệ số sàn sử dụng riêng so với tổng diện tích sàn xây dựng (là 0,736) |
|
2 |
5 < số tầng ≤ 7 |
11.006.000 |
|
|
3 |
7 < số tầng ≤ 10 |
11.322.000 |
|
|
4 |
10 < số tầng ≤ 15 |
11.854.000 |
|
|
5 |
15 < số tầng ≤ 18 |
12.726.000 |
|
|
6 |
18 < số tầng ≤ 20 |
13.259.000 |
|
|
7 |
20 < số tầng ≤ 25 |
14.761.000 |
|
|
8 |
25 < số tầng ≤ 30 |
15.498.000 |
|
|
9 |
30 < số tầng ≤ 35 |
16.946.000 |
|
|
10 |
35 < số tầng ≤ 40 |
18.216.000 |
|
|
11 |
40 < số tầng ≤ 45 |
19.472.000 |
|
|
12 |
45 < số tầng ≤ 50 |
20.742.000 |
– Tỷ lệ % chất lượng còn lại
|
Thời gian đã sử dụng |
Biệt thự (%) |
Công trình cấp I (%) |
Công trình cấp II (%) |
Công trình cấp III (%) |
|
Dưới 05 năm |
95 |
90 |
90 |
80 |
|
Từ 05 đến 10 năm |
85 |
80 |
80 |
65 |
|
Trên 10 năm đến 20 năm |
70 |
60 |
55 |
35 |
|
Trên 20 năm đến 50 năm |
50 |
40 |
35 |
25 |
|
Trên 50 năm |
30 |
25 |
25 |
20 |
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với phần đất xây dựng nhà chung cư được phân bổ:
Giá tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành x Hệ số phân bổ
Tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 53/2011/NĐ-CP quy định về hệ số phân bổ như sau:
” Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Hồ sơ, thủ tục khai thuế trước bạ mua bán chung cư
* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ bao gồm
(1) Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB.
(2) Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
(3) Bản sao giấy tờ chứng minh về chung cư theo quy định (Sổ hồng, hợp đồng mua bán chung cư đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng).
(4) Hợp đồng mua bán chung cư có công chứng hoặc chứng thực.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Thời hạn nộp hồ sơ: Cùng với thời hạn nộp hồ sơ sang tên. Tức là trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với hồ sơ đăng ký sang tên.
Trong trường hợp khai lệ phí trước bạ TRƯỚC THỜI ĐIỂM nộp hồ sơ đăng ký sang tên thì người khai, nộp lệ phí trước bạ phải nộp trực tiếp tại cơ quan thuế. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân phải khai nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế cấp huyện.
Bước 2: Cơ quan nhà nước Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Cơ quan nhà nước giải quyết yêu cầu
Cơ quan thuế sẽ tính số lệ phí trước bạ phải nộp và gửi thông báo cho người nộp lệ phí. Người dân nộp đúng số tiền và đúng thời hạn cho cơ quan thuế.
3. Phí thẩm định hồ sơ
Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ đã nêu trên thì phí thẩm định hồ sơ cũng là loại phí trong mua bán bất động sản. Đối với loại phí này thì chiếm 0,15% Giá trị tài sản. Tuy nhiên đối với mọi trường hợp lệ phí này phải nộp không được vượt quá 5.000.000VNĐ (Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC và Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP);
Phương pháp tính: Để xác định Giá tính Phí Hồ sơ cũng áp dụng theo hai trường hợp trên. Cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Giá nhà chung cư, bất động sản tại hợp đồng mua bán chung cư CAO HƠN so với giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau:
Phí thẩm định hồ sơ phải nộp = 0,15% x Giá chuyển nhượng tại hợp đồng
Trường hợp 2: Giá nhà chung cư, bất động sản tại hợp đồng mua bán chung cư THẤP HƠN hoặc BẰNG so với giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì lệ phí trước bạ được xác định theo công thức sau:
Phí thẩm định hồ sơ phải nộp = 0,15% x Giá theo giá nhà nước
Ví dụ: Ngày 20/05/2022 Ông Nguyễn Văn A kí hợp đồng mua lại chung cư cũ với tỉ lệ 80% của bà Phạm Thị B. Giá chuyển nhượng chung cư là 1 tỷ đồng chưa bao gồm các khoản chi phí liên quan. Ngày 16/06/2022 hoàn thành thủ tục chuyển nhượng. Vị trí của chung cư nằm ở tầng 9 với diện tích 60m2. Như vậy:
Bà Phạm Thị B (bên bán) sẽ thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN như sau:
– Xác định số thuế TNCN: Thuế TNCN phải nộp = 1 tỷ x 2%= 20.000.000đ
– Tờ khai Thuế TNCN như sau:
Ông Nguyên Văn A (Bên mua) sẽ thực hiện nộp những loại phí sau:
– Lệ phí trước bạ: Theo bảng trê, thì căn chung cư ở tầng 4 sẽ được nhà nước tính là 8.507.000/m2. Như vậy giá nhà nước là 8.507.000 x 60m2 x 80%= 543.456.000đ
Ta thấy giá chuyển nhượng là 1 tỷ lớn hơn 543.456.000đ của nhà nước nên:
Lệ phí trước bạ= 1 tỷ x 0,5%= 5.000.000đ
– Phí thẩm định hồ sơ= 1 tỷ x 0.15%= 1.500.000đ
Như vậy, kế toán Việt Hưng đã chia sẻ cho bạn các loại phí thuế khi mua chung cư và cách tính chi tiết trong bài viết trên. Cảm ơn các bạn đã theo dõi và chúc các bạn thành công. Đừng quên ghé fanpage để biết thêm thông tin nghiệp vụ hữu ích nhé!